SURROGA MUTUI CONVENIENTE MEGLIO APPROFITTARNE ORA
La crisi economica ha anche i suoi lati positivi. Il più evidente (forse l’unico) è che il costo del denaro che rimane molto basso e di conseguenza oggi richiedere un mutuo indebitandosi diventa piuttosto conveniente. I tassi fissi (scelti in oltre il 90% dei casi) sono ancorati all’Eurirs un parametro che misura il costo del denaro a lungo termine.
In questi giorni il parametro a 20 anni quota attorno a 0,14% mentre quello a trent’anni è allo 0,08%.
Con l’aggiunta dello spread applicato dalle banche per determinare il costo finale del finanziamento si trovano sulla carta mutui tra lo 0,60 e l’1%.
Sulla carta è sicuramente conveniente richiedere un mutuo ma nella realtà oggi ottenere un mutuo rischia di essere più difficile di quanto non lo fosse prima del lockdown.
La vicenda dei prestiti con garanzia statale alle imprese per la ripartenza lo ha insegnato: le condizioni possono essere molto convenienti ma le banche si riservano il diritto di compiere istruttorie rigorose sulla solvibilità del debitore.
In questa fase di mercato le richieste di mutuo per l’acquisto sono ancora poche, i tempi di erogazione sono più lunghi perché banche e notai hanno le pratiche arretrate da smaltire e c’è da mettere in conto un prevedibile aumento di istruttorie di mutuo che si concludono con il diniego della domanda.
Minori problemi ci sono decisamente per chi è intenzionato a chiedere una surroga del mutuo, nel rispetto di tre condizioni:
1) che il lockdown non abbia avuto conseguenze sul reddito familiare;
2) che il rapporto tra debito residuo e valore della casa di cui si trasferirebbe l’ipoteca sia ragionevolmente basso (sotto il 70%);
3) che la cifra da richiedere sia ragionevolmente alta (almeno 70-80mila euro) per rendere appetibile l’operazione per l’istituto surrogante.
In questi casi tenendo conto comunque che i tempi per il passaggio non saranno brevissimi non dovrebbero esserci particolari problemi a ottenere il benestare.
Una surroga da 140 mila per una casa del valore di 280 mila euro oggi costa ai migliori tassi fissi del mercato tra lo 0,6 e lo 0,7%.
Prendendo come valore lo 0,7% significa spendere 625,29 euro.
Se si ha in corso un mutuo all’1% si risparmiano 18,60 euro al mese.
Se il finanziamento è all’1,5% il taglio della rata sale a 50,24 euro al mese che diventano 82,96 con un tasso al 2%.
Se con la surroga si risparmiano pochi euro al mese meglio considerare se ci sono costi collaterali come l’obbligo di aprire un conto corrente più costoso di quello di appoggio al mutuo in corso.
Ha riscosso un grande successo la moratoria dei mutui introdotta dal decreto Cura Italia.
Secondo una stima di Nomisma la sospensione delle rate è stata richiesta dal 9% dei mutuatari e un altro 15% la starebbe prendendo in seria considerazione.
Prima di dare il via alle domande però è bene ricordare due cose.
La prima è che non è una operazione gratuita.
Le rate vengono congelate ma vanno poi pagate con l’aggravio del 50% degli interessi maturati nel periodo di sospensione (l’altra metà è a carico dello Stato).
La seconda è che ottenere la moratoria formalmente non pregiudica la possibilità di ottenere successivamente la surroga del finanziamento ma certamente renderà l’operazione più difficile perché le banche non vedono di buon occhio chi ha dichiarato nel passato di aver avuto delle difficoltà di rimborso.
